La prassi contrattuale nelle compravendite immobiliari prevede frequentemente l’inserimento della clausola “visto e piaciuto”, con la quale l’acquirente dichiara di aver visitato l’immobile, di conoscerne lo stato e di trovarlo di proprio gradimento. Tale clausola solleva delicate questioni interpretative circa la sua efficacia in relazione alla garanzia per vizi, in particolare quando emergano difetti occulti dopo la conclusione del contratto.
Riassunto temi trattati nell’articolo:
-ambito di operatività della clausola;
-il limite della mala fede del venditore;
-distinzione tra clausola “visto e piaciuto” e vendita “a corpo”;
-onere della prova e conoscenza effettiva dell’acquirente;
-standard di diligenza dell’acquirente-consumatore;
-necessità di specifica approvazione per iscritto;
-rapporto tra clausola e accettazione dell’immobile;
-casistica applicativa.
La giurisprudenza consolidata ha chiarito che la clausola “visto e piaciuto” ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, ma esonera il venditore dalla garanzia per i vizi limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede (Cassazione Civile, ordinanza n. 19061 del 2024). Anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell’equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente all’acquisto.
Questa interpretazione si fonda sul coordinamento tra la clausola contrattuale e la disciplina codicistica della garanzia per vizi. L’art. 1491 del codice civile stabilisce infatti che non è dovuta la garanzia se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi. La clausola “visto e piaciuto” opera dunque come conferma contrattuale di quanto già previsto dalla legge per i vizi apparenti, ma non può estendere i suoi effetti ai vizi occulti senza violare i principi di buona fede contrattuale.
L’efficacia della clausola “visto e piaciuto” trova un limite invalicabile nella mala fede del venditore. Come stabilito dall’art. 1490 comma 2 del codice civile, il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
La giurisprudenza ha fornito un’applicazione rigorosa di questo principio nel caso della presenza di amianto negli immobili. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 427 del 2025, ha affermato che il venditore consapevole della presenza di amianto ha l’onere di comunicarlo all’acquirente. Quando il venditore ometta intenzionalmente di informare il compratore, privandolo della possibilità di negoziare consapevolmente le condizioni economiche del contratto, tale condotta integra malafede o colpa grave, rendendo inefficace il patto di esclusione della garanzia. Nel caso esaminato, il venditore aveva notificato la presenza di amianto alle autorità sanitarie già nel 2013 ma non aveva informato gli acquirenti né durante le trattative né al momento della stipula, esponendo l’ignaro acquirente alle conseguenze del degrado del materiale e agli obblighi di bonifica previsti dalla normativa vigente.
La mala fede presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi dei quali era a conoscenza, inducendolo ad accettare la clausola di esonero che altrimenti non avrebbe accettato. Non rientra invece nella sfera di applicazione della norma il caso in cui il venditore sia rimasto all’oscuro dei vizi ancorché per sua colpa grave.
È importante distinguere la clausola “visto e piaciuto” dalla formula “vendita a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”. Come chiarito dal Tribunale di Salerno con sentenza n. 2577 del 2024, la vendita di immobile “a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” non equivale alla clausola “visto e piaciuto” e non comporta rinuncia da parte dell’acquirente alle garanzie della vendita, tanto più quando il contratto preveda espressamente l’impegno del venditore di procedere ad opere di manutenzione straordinaria.
L’operatività della clausola “visto e piaciuto” deve essere valutata in relazione alle circostanze concrete del caso. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 1819 del 2025, ha ritenuto operativa la clausola quando risulti processualmente provato che l’acquirente, al momento della stipula del rogito, aveva conoscenza effettiva dello stato dell’immobile per avervi già abitato, circostanza che rende conoscibili i vizi relativi alle caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile stesso, quali la conformazione delle aperture, l’areazione dei locali e la luminosità degli ambienti.
Al contrario, il Tribunale di Roma con sentenza n. 570 del 2025 ha escluso l’operatività della clausola per vizi di natura strutturale, la cui compiuta consapevolezza si acquisisce solo con la perizia tecnica che ne accerti portata, cause ed incidenza sul valore del bene, trattandosi di difetti rilevabili solo mediante accertamento tecnico.
La valutazione della riconoscibilità del vizio deve essere parametrata alle conoscenze e competenze dell’acquirente. Come affermato dal Tribunale di Torino con sentenza n. 515 del 2025, l’onere di diligenza del compratore-consumatore, pur dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa e alla qualità dell’acquirente, non può spingersi sino al punto di postulare il ricorso all’opera di esperti o l’effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore.
Quando l’acquirente rivesta la qualità di consumatore, non può ritenersi facilmente riconoscibile un vizio la cui percezione richieda competenze tecniche specifiche, anche se l’assenza materiale dell’elemento fosse percepibile a colpo d’occhio.
Un aspetto procedurale rilevante riguarda la necessità di specifica approvazione per iscritto delle clausole di esclusione o limitazione della garanzia. Il Tribunale di Padova con sentenza n. 1079 del 2024 ha ritenuto inefficace la clausola di esonero del venditore dalla garanzia per i vizi occulti in quanto priva della specifica approvazione ex art. 1341 del codice civile, trattandosi di clausola limitativa della responsabilità del venditore.
L’accettazione dell’immobile al momento della consegna libera il venditore esclusivamente dalla responsabilità per vizi facilmente riconoscibili, che devono essere necessariamente fatti valere in sede di verifica, ma non per i vizi occulti o non immediatamente rilevabili, per i quali la garanzia permane (Tribunale di Torino, sentenza n. 515 del 2025).
La giurisprudenza ha fornito numerosi esempi di applicazione della clausola “visto e piaciuto”. Nel caso di vendita di materiali con vizi percepibili ictu oculi, quali la provenienza da diverse partite con conseguenti colorazioni e venature non omogenee, quando tali caratteristiche siano state preventivamente portate a conoscenza dell’acquirente che ha accettato la fornitura nelle condizioni in cui si presentava, con applicazione di un prezzo favorevole proprio in considerazione della qualità del materiale, la clausola opera pienamente (Cassazione Civile, ordinanza n. 19061 del 2024).
Al contrario, per vizi occulti quali la presenza di amianto degradato sulla copertura dell’edificio che imponga all’acquirente l’immediata rimozione del materiale, trattandosi di difetto non rilevabile con un esame ordinario ma solo attraverso verifiche tecniche specifiche, la clausola non opera (Tribunale di Oristano, sentenza n. 330 del 2024).
In conclusione, la clausola “visto e piaciuto” rappresenta uno strumento contrattuale legittimo ma di portata limitata: essa conferma l’esonero dalla garanzia per i vizi apparenti già previsto dalla legge, ma non può estendersi ai vizi occulti senza violare i principi di buona fede contrattuale, né può operare quando il venditore abbia in mala fede taciuto difetti di cui era a conoscenza. L’acquirente accorto deve quindi essere consapevole che tale clausola non lo priva della tutela per i vizi non riconoscibili con la normale diligenza, purché rispetti gli stringenti oneri di denuncia e i termini di decadenza e prescrizione previsti dalla legge.