In caso di mancata stipula di un contratto preliminare di compravendita di immobile il promissario acquirente inadempiente non solo deve restituire l’immobile, ma deve provvedere a risarcire il promittente venditore per i frutti civili percepiti durante la detenzione. Ciò in quanto la pronuncia di inadempimento costituisce una condanna retroattiva e un riconoscimento postumo dell’illegittimità della pregressa detenzione.
La recente ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 28229 del 24 ottobre 2025, offre l’occasione per riflettere su un tema molto delicato nel diritto immobiliare: la detenzione anticipata del bene da parte del promissario acquirente e le conseguenze dell’inadempimento nel contratto preliminare. Il caso trae origine da una vicenda che ha avuto inizio nel 1997, quando una società promittente venditrice aveva immesso il promissario acquirente nella detenzione di due immobili sin da subito, tollerandone l’utilizzo per quasi vent’anni. Nonostante ciò, il definitivo non era mai stato stipulato e il prezzo mai corrisposto. Nel 2016 la società agì dunque per ottenere la risoluzione del preliminare, la restituzione degli immobili, il rimborso degli oneri condominiali e il pagamento di una somma pari al valore locativo del bene per il periodo in cui il promissario aveva mantenuto la detenzione senza titolo. Il promissario acquirente si difendeva sostenendo che gli accordi intercorsi tra le parti e la prolungata tolleranza della venditrice avessero legittimato il suo comportamento, e che le trasformazioni societarie della controparte gli avessero reso difficoltoso adempiere.
La Cassazione, confermando le decisioni di merito, ha ritenuto tali argomentazioni infondate. Pur ipotizzando che un accordo sulla detenzione anticipata vi fosse stato, questo non poteva essere interpretato come una modifica degli obblighi principali: stipulare il definitivo e pagare il prezzo secondo quanto previsto dal preliminare. La detenzione anticipata, ricorda la Corte, è un fatto che può trovare giustificazione nella disponibilità del promittente a favorire il promissario, ma resta sempre funzionale alla realizzazione del programma negoziale. Non può dunque essere letta come causa di esonero dagli obblighi contrattuali, né come riconoscimento di un diritto di occupazione stabile. La difesa del ricorrente, che si limitava a evocare generici accordi ulteriori senza provarli, veniva considerata priva di fondamento, anche perché formulata tardivamente.
Un passaggio centrale della decisione riguarda la natura e gli effetti della risoluzione del preliminare. Secondo la Corte, l’efficacia retroattiva della risoluzione comporta che il titolo che aveva giustificato la detenzione viene meno sin dall’origine, rendendo indebita la permanenza nell’immobile. Da ciò discende non solo l’obbligo di restituzione dei beni, ma anche l’obbligo di restituire i frutti, naturali o civili, derivanti dal godimento del bene; e qualora tali frutti non siano materialmente restituibili, il promissario deve corrispondere il loro equivalente monetario. Nel caso di specie, il valore figurativo del godimento è stato determinato attraverso consulenza tecnica d’ufficio e posto a carico del promissario acquirente. La Corte chiarisce inoltre che, anche se talvolta le pronunce utilizzano impropriamente l’espressione “risarcimento del danno”, ciò non modifica la sostanza: si tratta di restituzione, non di risarcimento, perché il godimento del bene è stato ricevuto senza valida causa in seguito al venir meno del titolo contrattuale.
L’ordinanza ha dunque il merito di ribadire un principio essenziale per chi opera nel settore immobiliare: la disciplina del preliminare non può essere modificata da comportamenti tollerati o prassi informali non risultanti da patti concreti e dimostrabili. Se le parti intendono variare la tempistica dei pagamenti, subordinare l’obbligo di stipula a condizioni ulteriori o attribuire una diversa funzione alla detenzione anticipata, ciò deve risultare da accordi chiari, espressi e provabili. In mancanza, ciò che conta è e resta il contenuto del preliminare. La tolleranza del promittente venditore, anche protratta nel tempo, non si trasforma automaticamente in una rinuncia ai propri diritti, né attribuisce all’acquirente un diritto di godimento svincolato dal rispetto delle obbligazioni assunte.
La decisione si chiude con la condanna del ricorrente al pagamento non solo delle spese processuali, ma anche di ulteriori somme ai sensi dell’art. 96 c.p.c., per avere insistito in un ricorso giudicato manifestamente infondato, nonché dell’ulteriore contributo unificato previsto in caso di rigetto. Si tratta di un epilogo che conferma l’importanza di affrontare contenziosi di questo tipo con rigore, basandosi su elementi concreti e non su mere ricostruzioni di fatto.
In definitiva, l’ordinanza n. 28229/2025 rappresenta un richiamo potente alla centralità del contratto preliminare e alla necessità di documentare accuratamente ogni modifica del rapporto originario. Nel diritto immobiliare, la certezza degli accordi non è solo una garanzia per le parti: è lo strumento che evita fraintendimenti, contenziosi e, come in questo caso, esiti particolarmente onerosi.