Il 2025 si sta rivelando un anno di svolta per il diritto espropriativo. La Corte di Cassazione, con una serie di pronunce ravvicinate, ha offerto un quadro finalmente coerente e operativo in materia di indennità, acquisizione sanante ex art. 42-bis T.U. Espropri, giurisdizione e danno da occupazione illegittima.
Il filo conduttore è chiaro: riportare equilibrio tra l’esigenza pubblica e la tutela della proprietà privata, attraverso una lettura sostanzialmente garantista ma attenta alla certezza dei rapporti giuridici. In particolare:
1) Giurisdizione e confini tra G.A. e G.O.
Il primo nodo riguarda il riparto di giurisdizione, terreno tradizionalmente accidentato. La Suprema Corte ha ribadito che, quando l’occupazione del suolo e la realizzazione dell’opera derivano anche indirettamente da una dichiarazione di pubblica utilità, la controversia spetta al giudice amministrativo, anche se l’atto sia affetto da vizi procedimentali o temporali. Solo la determinazione e corresponsione delle indennità rimangono nella giurisdizione ordinaria.
Questo orientamento è stato affermato con l’ordinanza n. 26743 del 4 ottobre 2025. In particolare sono devolute alla giurisdizione amministrativa le domande risarcitorie riferite alle attività di occupazione e trasformazione di un bene conseguenti a una dichiarazione di pubblica utilità, ancorché il procedimento nel cui ambito esse sono state espletate non sia sfociato in un tempestivo atto traslativo o sia caratterizzato da illegittimità degli atti, mentre sono devolute alla giurisdizione ordinaria le controversie riguardanti la determinazione e la corresponsione delle indennità di occupazione legittima dovute in conseguenza di atti ablativi, senza che rilevi la proposizione congiunta delle stesse, applicandosi il principio generale di inderogabilità della giurisdizione per motivi di connessione.
Il principio enunciato segna un passo decisivo verso la razionalizzazione del sistema, evitando sovrapposizioni e conflitti tra giudici. Per i privati, diventa essenziale qualificare sin dall’origine la domanda, distinguendo con precisione tra pretese risarcitorie e indennitarie.
2) Acquisizione sanante: confermata la retroattività e chiariti i requisiti
Sul fronte dell’art. 42-bis, la Cassazione ha chiuso un capitolo interpretativo che per anni ha generato incertezze. Con la sentenza n. 24808 dell’8 settembre 2025, la Corte ha chiarito che la norma ha portata retroattiva, potendo essere applicata anche a occupazioni illegittime anteriori alla sua introduzione. L’obiettivo, come ricordato anche dalla Corte Costituzionale, è quello di “sanare definitivamente il fenomeno delle espropriazioni illegittime”, restituendo legalità a situazioni storicamente irregolari.
Non meno rilevante è l’aspetto procedurale: con l’ordinanza n. 23157 del 12 agosto 2025, si è precisato che il provvedimento di acquisizione sanante deve essere adottato dal Consiglio comunale, con motivazione specifica. Le delibere di Giunta o le determinazioni tecniche non sono idonee a produrre effetti ablativi. È un principio che rafforza la trasparenza e responsabilità delle scelte pubbliche, limitando derive amministrative troppo “agili”.
Sul piano processuale, la Cassazione (ord. n. 15435/2025) ha poi escluso che la contestazione dell’indennizzo previsto nel 42-bis sia soggetta a termini decadenziali brevi, riconoscendo al proprietario la più ampia finestra prescrizionale decennale per la rideterminazione giudiziale. Un orientamento che restituisce equilibrio tra la posizione del privato e l’interesse pubblico alla stabilità.
3) L’indennizzo ex art. 42-bis: struttura complessa e risarcimento integrale
La Corte con l’ordinanza del 3 gennaio 2025, n. 84 ha inoltre affinato la struttura dell’indennizzo previsto dal 42-bis. Non si tratta di un mero valore venale del bene, ma di una somma articolata che include la componente patrimoniale, una voce non patrimoniale (pari al 10% del valore venale) e gli interessi del 5% annuo per l’occupazione illegittima. Nelle ipotesi di espropriazione parziale, deve aggiungersi anche il deprezzamento della porzione residua, applicando in via analogica l’art. 33 T.U. Espropri. In quest’ultimo caso ossia in tema di espropriazione parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata deve essere determinato considerando non solo il suo valore intrinseco, ma anche la diminuzione di valore che tale esproprio comporta sulla proprietà residua nel suo complesso. Questo principio si applica anche nell’ambito dell’acquisizione sanante, al fine di garantire un ristoro economico reale ed adeguato al proprietario che subisce l’esproprio parziale. La valutazione del deprezzamento della proprietà residua deve essere oggettiva, tenendo conto delle effettive caratteristiche di utilizzo e dello stato di fatto degli immobili, senza considerare le intenzioni soggettive del proprietario.
4) Il danno da occupazione sine titulo: addio all’automatismo
Altro punto qualificante dell’anno è la riaffermazione del principio secondo cui il danno da occupazione illegittima non è mai “in re ipsa”. Con le ordinanze n. 12879 e n. 21607 del 2025, la Corte ha sottolineato che il proprietario deve fornire allegazioni concrete: il mancato godimento, la perdita di redditività, o i canoni figurativi devono essere provati, anche per presunzioni.
La liquidazione equitativa del danno non è una liquidazione ‘a senso’, ma esige che il giudice esponga nella motivazione il valore monetario di base da cui il ragionamento ha preso le mosse ed il criterio con cui quel valore è stato elaborato per pervenire alla stima equitativa del danno. Dunque, in tanto è consentito al giudice il ricorso alla liquidazione equitativa, in quanto sia stata previamente dimostrata l’esistenza certa, ovvero altamente verosimile, d’un effettivo pregiudizio.
È un orientamento di equilibrio che tutela i diritti ma esige rigore probatorio, scongiurando liquidazioni arbitrarie o “a sensazione”.