Quando un terreno finisce in “zona F” e viene espropriato, la domanda che più spesso incendia le cause è come si debba stimare l’indennità. L’ordinanza della Cassazione n. 21862 del 29 luglio 2025 offre una risposta netta, maturata in una vicenda lunga vent’anni e utile ben oltre il caso concreto: la stima non può scivolare né nell’illusione dell’edificazione privata vietata, né nel comodo riferimento a ciò che il Comune ha effettivamente costruito, ma deve misurare con precisione le utilizzazioni intermedie che il piano urbanistico consente davvero al proprietario.
La storia prende le mosse da Brindisi: un’area di 63.083 mq, già compresa in una lottizzazione, viene inquadrata dal PRG in parte come F2 (attrezzature di quartiere) e in parte come F4 (parchi urbani e rispetto). Il decreto di esproprio è del 9 maggio 2005; seguono giudizi, una prima cassazione nel 2016 con rinvio e una nuova decisione della Corte d’appello che, sulla base di una CTU, opta per il metodo analitico-ricostruttivo con supporto ai valori OMI 2006 e stima il suolo al 20% del “costruito”, arrivando a 1.335.903,50 euro, con una minima aggiunta per il relitto agricolo. È esattamente questo approccio — fotografare il costruito comunale e retrocedere al valore dell’area — che la Suprema Corte non condivide.
Il cuore del principio affermato è semplice nella sua chiarezza: il giudice del merito è libero di scegliere il metodo di stima (analitico o sintetico), ma la bussola resta la stessa, cioè le obiettive caratteristiche dell’area in relazione alle possibilità di utilizzazioni intermedie tra agricola ed edificatoria che siano legalmente autorizzate dalla destinazione urbanistica. Non si tratta di “inventare” indici edificatori dove non esistono, ma di leggere con rigore le NTA e verificare cosa, in concreto e legittimamente, un privato può fare su un suolo destinato a servizi o verde pubblico. Nel caso di Brindisi, la Cassazione rileva che la Corte territoriale si è appiattita sul costruito, anziché accertare quelle possibilità con riferimento al momento della vicenda ablativa.
Questo chiarimento si innesta sul tema, spesso frainteso, della natura delle zone F. La loro destinazione pubblicistica esclude lo ius aedificandi del privato e quindi la qualificazione del suolo come edificabile “ai fini indennitari”; ma la mera “privatizzabilità” dell’intervento (la possibilità che talune opere pubbliche siano realizzabili anche da privati o in partenariato) non trasforma l’area in edificabile. Il valore non è quello del terreno edificatorio, ma non è neppure, automaticamente, quello di un fondo agricolo puro: dipende dagli usi intermedi davvero ammessi dal piano, dai mercati corrispondenti e dai vincoli di contesto. È qui che si gioca l’equilibrio fra vincolo conformativo e stima non fittizia.
La Cassazione rileva che la Corte d’appello non ha davvero verificato se, alla data dell’ablazione, PRG e PUTT consentissero al privato quelle utilizzazioni intermedie che giustificano una valorizzazione diversa dall’agricolo, limitandosi, di fatto, a prendere come base la volumetria e gli assetti realizzati dal Comune. È proprio questo scarto fra “possibilità legali del privato” e “opera pubblica effettivamente costruita” a rendere necessario un nuovo giudizio di merito.
L’esito finale è una cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, che dovrà rideterminare l’indennità attenendosi al principio di diritto: considerare le possibilità d’uso intermedio realmente consentite al privato dalla pianificazione vigente al tempo dell’esproprio e regolare anche le spese del giudizio di legittimità. Il messaggio, immediato per tecnici e amministrazioni, è che la CTU deve ancorarsi alle NTA e al PUTT, scandagliare le funzioni ammesse e solo poi tradurle in valore, evitando scorciatoie basate sui soli manufatti realizzati o su indici ipotetici non praticabili.
Per chi opera sul campo, la bussola è operativa: nei procedimenti che coinvolgono zone F non basta etichettare il suolo come “non edificabile” per chiudere la stima sui valori agricoli medi, né è corretto assumere come regola il perimetro del parco o delle attrezzature effettivamente costruite. Occorre invece verificare, con analiticità, se il piano consente al privato forme di fruizione come parcheggi, attività sportive e ricreative, depositi o chioschi, e valutarne l’impatto economico nel mercato locale. Solo così l’indennità restituisce il senso costituzionale della vicenda ablativa: compensare il sacrificio del proprietario in misura aderente alla realtà giuridica ed economica del bene, nel punto esatto in cui il piano lo colloca.