Espropri: criteri di stima edificabilità legale (Cass., Sez. 1, 17 febbraio 2021, n. 4228)

In tema di espropriazione per pubblica utilità, ai fini della quantificazione dell’indennità di esproprio rileva l’edificabilità legale dell’area ablata all’epoca dell’adozione del relativo decreto, secondo gli strumenti urbanistici già in essere, non potendosi tener conto dell'”aspettativa” di edificabilità futura di un terreno attualmente agricolo in ragione dell’evoluzione degli strumenti anzidetti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva stimato un’area agricola, valorizzandone la collocazione adiacente al centro comunale e la propensione al mutamento di destinazione urbanistica, come edificabile).

L’area espropriata può essere edificabile solo se, come tale, essa risulti classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, in applicazione di un criterio di prevalenza o autosufficienza della edificabilità legale.

Una volta escluse le possibilità legali di edificazione dallo strumento urbanistico, esse non possono essere neutralizzate, o altrimenti recuperate, in ragione di una edificabilità di fatto ritenuta per la vicinanza del terreno espropriato ad aree edificatorie; ne’ la successiva applicazione di un criterio di moderazione volto ad ottenere per l’area non edificabile un valore inferiore a quello accertato secondo la disciplina urbanistica ed il correlato mercato immobiliare per i suoli edificatori, vale a ricondurre a legalità il criterio di stima così osservato.

La regola assoluta definitivamente recepita dal Testo Unico esproprio con il Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001 agli articoli 32 e 37, è infatti quella per la quale un’area va ritenuta edificabile soltanto se, e per il solo fatto che, come tale essa risulti classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, secondo un criterio di prevalenza o autosufficienza della edificabilità legale (Cass. 13554 del 2012, in motivazione p. 5; che richiama: Cass. 3146/2006; 3838/2004; 10570/2003; vd. anche: Cass. n. 17604 del 18/07/2013; Cass. 30/10/2013 n. 24496; Cass. n. 11261 del 31/05/2016).

All’indicato principio seguono quali necessari corollari che la cd. Edificabilità “di fatto” rileva esclusivamente in via suppletiva:

a) in mancanza di strumenti urbanistici idonei ad inquadrare l’area espropriata tra quelle edificabili là dove poi detto valore è correttamente liquidato tenendo conto delle obiettive caratteristiche della zona e della possibile utilizzazione del terreno (Cass. 14/02/2012 n. 2062);

b) in via complementare ed integrativa, agli effetti della determinazione del concreto valore di mercato dell’area espropriata ove qualificata legalmente edificabile, incidente sul calcolo dell’indennizzo (da Cass. SU n. 172 del 2001; Cass. n. 13554 dei 2012, in motivazione p. 5).

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